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Viele Jahre lebten Immobilienbesitzer hierzulande wie im Paradies: Die Preise für Häuser und Wohnungen stiegen von selbst. Doch dieser Trend ist gebrochen, zudem plant die Bundesregierung massive und kostenreiche Auflagen bei Wärme und Strom. Was das mit der Immobilienbewertung macht und welche wertsteigernden Alternativen es zur reinen Kapitalanlage gibt, beschreibt Gastautor und Immobilienexperte André Heid aus Walldorf.
Im kalten Wintermonat Februar erwachten viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer in Deutschland schweißgebadet. Da sickerten die Pläne der Bundesregierung durch, ab 2024 den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen verbieten zu wollen. Das Verbot wurde dann im Zuge der politischen Verhandlungen noch etwas abgemildert. Doch das Ergebnis ist faktisch gleich: Die alten Heizungen sollen mit Blick auf den Klimawandel raus aus den Kellern der Deutschen. Nach Angaben des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft heizten 2021 rund 49,5 Prozent der 43 Millionen deutschen Haushalte mit Gas und weitere 24,8 Prozent mit Öl. Damit sind drei von vier aller Haushalte hierzulande von den Reformplänen aus Berlin massiv betroffen.
Alter Gebäudebestand mit schlechter Energiebilanz
In Deutschland hat momentan rund ein Drittel aller Wohnungen eine Energieklasse von F, G oder H – das sind die schlechtesten Kategorien der neuen Energieklassen-Einteilung, die ähnlich aufgebaut ist wie die für Waschmaschinen, Fernseher oder Kühlschränke. Nur 13 Prozent der Immobilien haben eine Energieklasse von A+, A oder B, ergab eine Umfrage aus dem Jahr 2021. Rund 75 Prozent aller Immobilien weisen eine Energieklasse von D oder niedriger auf – für deren Eigentümerinnen und Eigentümer besteht Handlungsbedarf, wenn sie einen massiven Wertverlust verhindern wollen.
Ab dem 1. Januar kommenden Jahres an soll nach den modifizierten, leicht abgeschwächten Plänen von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck „möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden“. Es gibt zudem weiterhin eine Grundförderung „für alle Bürgerinnen und Bürger im selbstgenutzten Wohneigentum sowie private Kleinvermieter“ mit bis zu sechs Wohneinheiten für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Zusätzlich zu dieser Grundförderung gibt es für Bürgerinnen und Bürger für den Austausch ineffizienter Heizungen Klimaboni. Hinzu kommen Förderkredite und steuerliche Vorteile.
Kernfrage: Jetzt sanieren oder schnell verkaufen?
Mancher Immobilienbesitzer oder manche Immobilienbesitzerin will sich den Stress um den Heizungsaustausch sowie die trotz der zahlreichen Förderungen und Abschreibungen immer noch massiven Investitionen ersparen und jetzt verkaufen. Doch die in Gesetzes(vorschlags)form gepackten Heizungspläne der Bundesregierung erschweren den Verkauf bereits heute. Alte Häuser mögen mit Charme und einem großen Grundstück mit altem Baumbestand punkten. Allerdings übernehmen die Hauskäufer mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie oft auch eine Sanierungspflicht im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Mit den Heizungsplänen von Minister Robert Habeck erstrecken sich diese Pflichten nun auf noch mehr Gebäude.
Für die Verkäuferinnen und Verkäufer von Bestandsimmobilien bedeutet das umgekehrt: Die Verkaufspreise gehen tendenziell zurück. Neben den altbekannten Faktoren wie „Lage, Lage, Lage“ spielt zunehmend der energetische Zustand einer Immobilie die entscheidende Rolle für den (Ver-)Kaufpreis. Es genügt bei einer Immobilienbesichtigung nicht mehr, vor der Besichtigung die Einfahrt zu kehren, die Fenster zu putzen sowie Küche und Wohnzimmer ordentlich herzurichten. Die Wahrheit liegt künftig im Heizungskeller. Und dorthin dürfte auch der Gang potenzieller Interessenten künftig auch als Erstes führen.
Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, die verkaufen möchten, aber nicht unter akutem Zeitdruck stehen, müssen daher eine zentrale Frage für sich klären: „Verkaufe ich das Haus energetisch unsaniert und mit dann kalkulierten Abschlägen? Oder investiere ich selbst unter Ausnutzung aller staatlichen Förderung in eine neue Heizung und steigere so nachhaltig den Wert der Immobilie für einen späteren Verkauf?“
Profunde Immobilienbewertung hilft bei Verkauf und Kauf
Verlässliche Hilfe bietet bei dieser zentralen Fragestellung eine ausführliche Immobilienbewertung. Dabei bieten sich verschiedene Möglichkeiten: Man kann einen qualifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen. Letzteres funktioniert schnell, unkompliziert und ist preisgünstig. Allerdings gilt es einige Dinge bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten. Über umfassendes Know-how verfügt letztlich nur der Sachverständige.
Mit den zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern der Heid Immobilien GmbH haben Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer Partner an der Seite, die eine Immobilie zuverlässig und professionell bewerten – und das in allen Regionen Deutschlands.
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