Immobilien spielen im Steuerrecht eine große Rolle. Nutzen Sie ein Gebäude überwiegend betrieblich, stellt es Betriebsvermögen dar und muss bilanziert werden. Als privater Immobilienbesitzer werden Sie mit der Grunderwerbsteuer und der Spekulationssteuer konfrontiert. Ein guter Steuerberater entwickelt für beide Fälle steueroptimierte Lösungsansätze.
Immobilien im Betriebsvermögen
Unabhängig davon, ob Sie ein Bürogebäude oder eine Lagerhalle für betriebliche Zwecke nutzen, müssen Sie die Immobilie bei der Ermittlung des steuerlichen Gewinns berücksichtigen. Schaffen Sie das Gebäude an, entstehen Ihnen Anschaffungskosten, die Sie über die Gebäude-AfA als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen.
Der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, wird steuerlich wie ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut behandelt. Die aufgewendeten Kosten machen sich hier erst dann bemerkbar, wenn ein Verkauf des Gebäudes geplant ist.
Für den Verkauf eines betrieblich genutzten Grundstücks interessiert sich das Finanzamt ebenfalls. Der Veräußerungserlös erhöht den Gewinn.
Es macht übrigens keinen Unterschied, ob Sie eine Bilanz erstellen und den Gewinn mithilfe einer Einnahmenüberschussrechnung abbilden. Weitere Informationen - z. B. die Vermietung der Immobilie an die eigene GmbH - erhalten Sie von einem professionellen Steuerberater. Dieser unterstützt Sie auch, wenn Sie Ihre steuerlichen Pflichten als Erbe einer betrieblich genutzten Immobilie erfüllen müssen.
Immobilien im Privatvermögen
Ein Steuerberater für Immobilien unterstützt Sie als kompetenter Ansprechpartner auch, wenn sich ein Haus oder eine Wohnung in Ihrem Privatvermögen befindet.
Schaffen Sie sich eine Immobilie an, zählt neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer zu den Kosten, die Sie aufwenden müssen. Da die Grunderwerbsteuer von den einzelnen Bundesländern erhoben wird, gibt es keinen einheitlichen Steuersatz. Liegt die Immobilie z. B. in Köln, erhebt das Bundesland Nordrhein-Westfalen eine Grunderwerbsteuer von 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben.
Zu den laufenden Kosten Ihrer selbstgenutzten Immobilie gehört die Grundsteuer, die Sie vierteljährlich an die zuständige Kommunalverwaltung entrichten müssen.
Planen Sie die Vermietung einer Immobilie, kommen weitere Pflichten auf Sie zu. Die mit dem Haus oder der Wohnung erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass Sie den Einnahmen in Ihrer Steuererklärung deklarieren müssen. Eine gute Steuerberatung leistet hierbei kompetente Unterstützung. Mit der notwendigen Fachkenntnis werden auch die Werbungskosten ermittelt, die Sie den Einnahmen gegenüberstellen können.
Ob Sie als gewerblicher Grundstückshändler tätig sind, klärt sich u. a. an der »3-Objekt-Grenze«. Was sich dahinter verbirgt und wie Sie den gewerblichen Grundstückshandel vermeiden, erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater in der Nähe.
Auch bei dem Verkauf einer fremdvermieteten Immobilie können unter Umständen Steuern anfallen. Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist anstreben.
Die Spekulationssteuer und wie Sie diese vermeiden
Sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, müssen Sie prüfen, ob Sie die im Einkommensteuerrecht verankerte Spekulationssteuer von zehn Jahren beachtet haben.
Die Zahlung der Spekulationssteuer lässt sich vermeiden, wenn Sie die Spekulationsfrist überschritten haben.
Hierzu ein kleines Beispiel:
Sie haben mit Kaufvertrag vom 30. Juni 2012 eine Immobilie erworben, die Sie während der gesamten Zeit ausschließlich fremdvermietet haben. Im Jahr 2022 entschließen Sie sich zum Verkauf des Hauses. Findet dieser vor dem 30. Juni 2022 statt, liegt das Immobiliengeschäft innerhalb der Spekulationsfrist. Dies bedeutet, Sie müssen den Veräußerungserlös versteuern. Dieser ermittelt sich durch Abzug der verbliebenen Anschaffungskosten und der Veräußerungskosten. Die verbliebenen Anschaffungskosten stellen die um die Abschreibung geminderten historischen Anschaffungskosten dar. Zu den Veräußerungskosten gehört neben den Gebühren für den Makler und den Notar auch das Honorar des Steuerberaters, den sie mit der steuerlichen Abwicklung betraut haben.
Entschließen Sie sich erst nach dem 30. Juni 2022 zu einem Verkauf der Immobilie, fällt keine Spekulationssteuer an.
Weitere Informationen zur Behandlung von privat- oder betrieblich genutzten Immobilien oder der Spekulationssteuer erhalten Sie, wenn Sie sich an den Steuerberater in Ihrer Nähe wenden.
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